Jaki wpływ na zdolność kredytową ma aktualna cena mieszkań?
Żeby rozpatrzyć wniosek o udzielenie kredytu hipotecznego, bank będzie musiał zapoznać się z orzeczeniem rzeczoznawcy powołanego do wyceny nieruchomości, na której zakup kredytobiorca chce zaciągnąć kredyt hipoteczny. Oszacowana przez powołanego rzeczoznawcę cena konkretnej nieruchomości, ma zasadniczy wpływ na określenie wysokości wkładu własnego, jakim musi się wykazać potencjalny kredytobiorca, ubiegający się o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania. Jak wiadomo, obligatoryjna, wymagana prawem wysokość wkładu własnego wynosi 20% wartości mieszkania lub nieruchomości, na której zakup kredytobiorca chce wziąć kredyt hipoteczny. Większość banków, żeby ułatwić klientom przeskoczenie wysokiego progu, jakim przeważnie jest 20%-towy wkład własny, oferuje szereg sposobów na obniżenie tego progu do 10%. Z tego wynika, że udzielony przez bank kredyt hipoteczny na zakup mieszkania, nigdy nie będzie większy niż 90% ceny tego mieszkania, czy innej nieruchomości.
Jeśli, więc – przykładowo – cena mieszkania na zakup, którego kredytobiorca zaciąga kredyt hipoteczny wynosi 500 tys., to wysokość udzielonego przez kredytodawcę kredytu powinna wynieść 450 tys. (500.000 – 10%). Jednak to, że „powinna” nie zawsze znaczy, że taka będzie, bo tu w grę wchodzi szacunek wartości nieruchomości, jaki na wniosek banku przeprowadzi powołany rzeczoznawca. A rzeczoznawca przeprowadzi szacunek wartości nieruchomości, która jest przedmiotem umowy na kredyt hipoteczny na podstawie posiadanych danych, pokazujących jak kształtowały się średnie rynkowe ceny mieszkań na przestrzeni czasu przyjętego do obliczenia przez rzeczoznawcę majątkowego średniej ceny mieszkań, czy domów w okolicy, w której usytuowana jest szacowana nieruchomość. Dobrze będzie, jeśli tak wyszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego cena mieszkania będzie taka, jaką kredytobiorca podał w swoim wniosku o kredyt hipoteczny. Jednak praktyka pokazuje, że rzeczoznawcy, dysponujący danymi statystycznymi z minionych okresów, przyjmują do wycenienia nieruchomości ceny niższe od aktualnie obowiązujących.
Skutkuje to wzrostem faktycznego wkładu własnego, jaki będzie zmuszony zgromadzić nabywca mieszkania. Wystarczy prosty przykład dla zilustrowania tej zależności:
– jeśli rzeczoznawca określi cenę mieszkania na 480 tys., wtedy bank uzna, że wysokość 10%-towego wkładu własnego wynosi zł 48.000,- i udzieli kredytu hipotecznego w wysokości 432 tys. (480.000 – 10%), czyli nabywca mieszkania, którego wynegocjowana cena wynosi 500 tys. będzie musiał do tej ceny dopłacić nie 50 tys. wkładu własnego, lecz 68 tys. I trzeba tu dodać, że nie tylko czasokres, jaki bierze do obliczenia ceny mieszkania rzeczoznawca majątkowy ma wpływ na wysokość udzielonego kredytu hipotecznego, ale także usytuowanie mieszkania, bo to ważny czynnik cenotwórczy. Wystarczy powiedzieć, że np. w Warszawie, tylko na przestrzeni roku 2019, cena za 1 m2 w najdroższej dzielnicy Śródmieście, wynosiła około 14,5 tys. pln i była wyższa od średniej ceny dla całej stolicy o 4,3 tys. i aż o 8,5 tys. od najtańszej dzielnicy, jaką był Rembertów.
I właśnie ze względu na tak różnie kształtujące się ceny mieszkań warto zwrócić się o poradę do doradców kredytowych, potrafią podsunąć najkorzystniejszą ofertę na kredyt hipoteczny.
