Towarzyszący zawieraniu umowy przedwstępnej kupna/sprzedaży mieszkania, domu lub innej nieruchomości dylemat, czy wpłacić/pobrać zaliczkę czy zadatek występuje najczęściej, gdy przedmiotem transakcji jest nieruchomość nabywana na rynku wtórnym. Takiego dylematu raczej nie mają kupujący nieruchomość z rynku pierwotnego, gdy stroną sprzedającą jest najczęściej deweloper, któremu raczej nie robi różnicy, komu sprzeda mieszkanie, gdy stosuje jedną cenę dla wszystkich klientów.
Inaczej jest, gdy przedmiotem transakcji ma być mieszkanie używane, kiedy każda ze stron może się rozmyślić i odstąpić od umowy, bo albo kupujący znalazł coś jeszcze bardziej mu odpowiadającego, albo do sprzedającego zgłosił się jeszcze lepszy nabywca. Żeby te interesy obustronnie były zabezpieczone przed niespodziankami, mogącymi narazić jedną ze stron na poważne straty, stosuje się wpłatę ekwiwalentu pieniężnego w formie zaliczki lub zadatku. Łatwo jest sobie wyobrazić sytuację, kiedy nabywca musi na zakup wybranego mieszkania wziąć kredyt hipoteczny, żeby to osiągnąć musi załatwić szereg formalności, niezbędnych do tego, żeby taki kredyt uzyskać. Poświęca na to czas, ale i pieniądze, gdy chce skorzystać z porad ekspertów kredytowych i rzeczoznawców w celu ustalenia tak istotnych rzeczy, jak ustalenie zdolności kredytowej i sprawdzenie historii kredytowej, a także obiektywnej wyceny lokalu. W czasie, gdy potencjalny kredytobiorca krząta się przy formalnościach związanych z uzyskaniem kredytu hipotecznego, do sprzedającego mieszkanie może się zgłosić inny nabywca i zaoferować mu i wyższą zapłatę i lepsze jej warunki. A może też być sytuacja odwrotna, kiedy to solidny sprzedający odmawia sprzedaży mieszkania atrakcyjniejszemu drugiemu nabywcy, a pierwszy rezygnuje z zakupu, bo znalazł coś lepszego albo nie uzyskał kredytu hipotecznego.
Przed takimi krzywdzącymi jedną ze stron sytuacjami może zabezpieczyć obie strony zawarcie umowy przedwstępnej, która określa prawa i obowiązki obu stron. Jednakże sama umowa, niepoparta ekwiwalentem pieniężnym może być zabezpieczeniem niewystarczającym. Dlatego powinna jej towarzyszyć zaliczka lub zadatek.
Czym się różni zaliczka od zadatku?
Te, na pozór jednoznaczne pojęcia różnią się w dość zasadniczy sposób, dlatego ważne jest, żeby przy sporządzaniu umowy przedwstępnej, precyzyjnie określić w niej, czy ekwiwalent pieniężny zabezpieczający interes obu stron transakcji, został wypłacony sprzedającemu, jako zaliczka, czy zadatek. Zgodnie z obowiązującym prawem, wyższą formą zabezpieczenia jest zadatek. Podczas, gdy kodeks cywilny określa pojęcie zadatek, w ogóle nie wymienia zaliczki. Ten sam kodeks cywilny stanowi, że jeśli jedna ze stron nie wypełni zobowiązania określonego w umowie przedwstępnej, to traci ona ten zadatek. W praktyce oznacza to, że jeśli od umowy odstępuje nabywca, to traci on wypłacony sprzedającemu zadatek, a jeśli jest odwrotnie, to sprzedający ma obowiązek wypłacić nabywcy zadośćuczynienie w wysokości podwójnej kwoty zadatku. Natomiast, gdy zabezpieczenie ma charakter zaliczki, wystarczy, że odda jej równowartość.
Najczęściej strony umawiają się, że kwota wpłacanego przez nabywcę zadatku, wynosi do 10% wartości nieruchomości. Ważne, że kwota zaliczki lub zadatku w przypadku sfinalizowania transakcji, będzie wliczona, jako część zapłaty. Oprócz określenia formy ekwiwalentu w umowie przedwstępnej, warto zwrócić uwagę na sposób zapłaty zadatku lub zaliczki. Jeśli ma to być transakcja gotówkowa, to najlepiej dokonać wpłaty u notariusza w trakcie spisywania umowy, a jeśli nie, to najlepiej zapłacić przelewem, który będzie realnym dowodem wpłaty.
