Potencjalny kredytobiorca kredytu hipotecznego w praktyce dość rzadko może się zetknąć z zagadnieniami dotyczącymi hipoteki łącznej.
Jak wiadomo istotą kredytu hipotecznego jest zapewnienie wierzycielowi, którym najczęściej jest bank, spłaty tego kredytu, czyli wierzytelności, więc kredytobiorca godzi się z faktem, że właścicielem nieruchomości, na której ustanowiono hipotekę, do chwili spłaty kredytu będzie wierzyciel, czyli w przypadku kredytu hipotecznego, bank, który tego kredytu udzielił. Zdarza się z różnych powodów, do których należy, np. konieczność poprawienia zdolności kredytowej kredytobiorcy, który dysponuje inną nieruchomością, że przeznaczy on tę inną nieruchomość lub nieruchomości pod zastaw hipoteczny. Wtedy wierzyciel – bank zabezpiecza swoją wierzytelność hipoteką łączną na, co najmniej dwóch lub więcej nieruchomościach. W takim przypadku, hipoteka łączna będzie obciążała każdą przeznaczoną pod zastaw hipoteczny nieruchomość taką samą kwotą udzielonego kredytu hipotecznego. Mówiąc obrazowo – kredytobiorca, ubiegający się o kredyt hipoteczny w wysokości 300 tys., przeznacza pod zastaw hipoteczny, dwie inne nieruchomości, wtedy każda z tych nieruchomości, łącznie z tą nabywaną za kredyt hipoteczny, będzie obciążona kwotą 300 tys..
Ważna uwaga: – żadna z nieruchomości przeznaczanych pod zastaw hipoteczny nie może być obciążona długami.
Pewną specyfiką zabezpieczenia kredytu hipotecznego hipoteką łączną jest, że kredytobiorca nie musi być właścicielem nieruchomości przeznaczonych pod zastaw hipoteczny w formie hipoteki łącznej. Może on za poświadczoną notarialnie zgodą właścicieli np. rodziny lub współ kredytobiorcy, przedstawić pod zastaw cudzą własność, która będzie zabezpieczała wierzytelność kredytodawcy w kwocie równej kredytowi hipotecznemu. Wymóg notarialnego poświadczenia zgody właściciela nieruchomości na wpisanie do księgi wieczystej obciążenia hipoteką jego własności, nie jest obligatoryjny, gdy wierzycielem na rzecz, którego ma być ustanowiona hipoteka jest bank. Wtedy wystarczy pisemna (pod rygorem nieważności) zgoda właściciela nieruchomości na ustanowienie zastawu hipotecznego, złożona w banku przed zawarciem umowy kredytowej. Ten rodzaj ustanowienia hipoteki występuje, jako umowna hipoteka łączna, w odróżnieniu od przymusowej hipoteki łącznej.
Przymusowa hipoteka łączna powstaje bez woli właściciela nieruchomości, a często wręcz wbrew jego woli, gdyż jest rodzajem zabezpieczenia wierzytelności w postaci przymusowego wpisu do księgi wieczystej, na podstawie: postanowienia sądu, postanowienia prokuratora, decyzji administracyjnej, tytułu wykonawczego lub innej formy zarządzenia zabezpieczenia. Hipoteka łączna przymusowa jest rodzajem egzekucyjnego zabezpieczenia wierzytelności wierzyciela.
Odrębnym zagadnieniem jest wyłączenie części współwłasności przez jednego ze współwłaścicieli, co może być następstwem podziału majątku, lub utworzenia nowej nieruchomości, np., drugiego mieszkania, w ramach nieruchomości zabezpieczonej hipoteką łączną. Wg znowelizowanych przepisów Ustawy o księdze wieczystej, takie wyłączenie jest możliwe i może nastąpić w wyniku orzeczenia sądowego.
